今天李女士到律师所咨询我，抵押权与租赁关系并存时，法律会优先保护租赁权吗？这个还真不能一概而论，要看租赁合同是在房屋抵押前签订的，还是抵押后签订的。下面我们就李女士提出的问题进行一下分析：
案情：
2015年7月，李女士与王先生签订了房屋租赁合同，约定租期10年，三天后支付了第一年租金50万元。随后，李女士花了180多万用于装修和采购相关设施，开了一家饭店。
签合同之前，李女士知晓该房屋系贷款购买，此房屋抵押给了银行。现王先生资金紧张无力还款，银行向法院起诉，并对案涉房屋进行了保全。李女士很担心，如果银行胜诉后，就会申请法院申请强制执行，要求拍卖此房屋，如果房屋拍卖了，那么李女士长期租赁权可以得到保护吗？是否适用“买卖不破租赁”原则呢？。
徐律师分析：
本案争议的焦点在于抵押财产抵押权和租赁权并存时，究竟哪个该优先保护？对此，我们可以按以下两种情形来分析：
一、标的物先租赁后抵押
《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
此为“买卖不破租赁”原则，抵押权实行时，将抵押物拍卖、变卖或折价与普通买卖在性质上并无不同，因此，在先租后押的情形下，应当赋予租赁权对抗抵押权的效力。
值得注意的是，能够对抗抵押权租赁关系的认定，必须是有效合同加实际占有使用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
二、标的物先抵押后租赁
《物权法》第190条亦规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《物权法》把先押后租区分登记抵押权与未登记抵押权两种情形，适用不同的处理规则。即登记的抵押权能够对抗承租人，而未登记的抵押权则不能对抗承租人。抵押登记后租赁的，租赁合同抵押其限内有效，在抵押人行使抵押权时，租赁合同失效。
本案就是这个情况下，涉案房产设立抵押在前，租赁合同签订在后，若法院最终强制拍卖这套房产，李女士不得不做好撤场准备，如果新房东又不愿意和李女士重新签订租赁合同，李女士投资势必发生较大损失。倘若王先生资不抵债，李女士将面临损失难以追回的风险。
因此，徐律师提醒各位租户，在签订房产租赁合同前，一定要详细审查房东出具的房产证原件，并到房产查询机构查看有无设立抵押、有无查封保全风险，以免造成不必要的麻烦和损失。