简要案情
2014年3月28日原告杨某与被告沈阳恒逸房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告出售的位于和平区兴岛路100-6号2-29-1住宅（龙湖·唐宁ONE小区6号楼2-29-1），房屋总价款751，134元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2015年6月，被告在房屋交付前夕开放园区，原告发现，被告建成的园区设施、景观与其销售广告宣传资料中的记载有显著不同，其宣传资料中记载的9万方欧洲宫廷园林、水晶广场、法式圆亭、廊架、雕塑等景观设施均未实际建设，儿童活动场地变换了位置。原告认为，住宅小区的环境、景观设施对于住宅的品质、功能、价值均有重大影响，是开发商进行房屋销售的宣传重点和影响消费者购买选择的重要因素。本案被告在房屋预售期间，为吸引消费者购买其房屋，以各种宣传资料对其园区环境、景观设施做出了具体明确的说明和允诺，依法应作为商品房买卖合同的内容，被告违反该说明和允诺，应承担相应的违约责任。
案件焦点：
房屋周边规划与规划图、效果图、沙盘宣传不符，被告是否构成违约并承担违约责任。
一审法院认为：景观园区规划图、效果图及陈列的沙盘模型，均是一种宣传资料，一般情况下它是要约邀请，但在同时满足三个条件时，被告的行为应当视为要约。这三个条件是：所作的说明和允诺具体确定；对商品房买卖合同的订立有重大影响；对房屋的确定有重大影响。一、被告的景观园区规划图、效果图对园区景观、设施进行了标注，其中载有9万方欧洲宫廷园林、水晶广场、法式圆亭、廊架、雕塑等，但园区实际景观、设施与规划图、效果图不完全相符，被告对此未予否认。根据沙盘模型的显示，6号楼前地块是带中央圆亭的绿化园林广场，楼后是带中央雕塑的绿化园林广场，经现场勘察，现6号楼的楼前景观为草坪、树木和甬道，其中有1／3为儿童活动场地，西侧为休闲广场，楼后面为草坪、树木和甬道，确与沙盘模型的显示不相符；二、原告称被告宣传资料中记载的9万方欧洲宫廷园林、水晶广场、法式圆亭、廊架、雕塑等景观设施均未实际建设，儿童活动场地变换了位置，并认为这对于住宅的品质、功能、价值均有重大影响。关于此说法，原告并没有提供十分确凿的证据。根据常理分析，通常情况下，影响商品房买卖合同的因素主要包括购买能力、房屋坐落、结构及价格等。原告并未在签订合同前要求被告对宣传资料中的景观、设施及6号楼前园林广场等事项作出具体明确的承诺，并在合同或其他文件中体现，以避免自己主要意图的落空。作为有着正常认知能力的原告，认为其购买决定完全受到宣传资料的影响明显牵强；三、6号楼前、后的景观虽与沙盘模型的显示不相符，但对涉案房屋价格并没有重大影响。首先，房屋受影响的因素主要有通风、采光、噪音等因素；其次，原告未有证据证明其所购买的房屋因园区景观、设施发生变动而贬值。且经现场勘察，6号楼的西侧为休闲广场，6号楼的后面为草坪、树木和甬道，在该小区已售出的房源中，有90%的业主已办理入住手续，实际入住的业主现有100户左右。
综上，被告的景观园区规划图、效果图及陈列的沙盘模型不构成要约，原告主张被告违约的事实和理由不充分，故对原告的主张，一审法院不予支持。建议被告在以后销售房屋过程中，对宣传资料的内容应更加注重细节，对房屋及周边设施的描述更加贴近客观事实，若有变更应及时与业主协调并达成共识，以避免误解和争端，体现企业诚信。
一审法院判决：驳回原告杨哲的诉讼请求。
二审法院认为：
本院认为：综合上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，并结合相关证据和事实，本案主要争议焦点问题是被上诉人营销宣传中使用的景观园区规划图、效果图及陈列的沙盘模型是否构成要约。
首先，被上诉人在景观园区规划图下方以文字提示“以上图片仅为风格示意，具体以实际效果为准”，在沙盘模型旁设立《温馨提示》“本模型仅作示意用途，实际建设结果会与本模型效果存在区别，最终交付结果以政府部门核准文件及双方订立的商品房屋买卖合同约定为准”。上诉人作为购房人在对涉案房屋及所在园区了解选择的过程中，应当对上述提示信息尽到审慎的注意义务。如果购房人认为上述宣传资料中记载的园区环境是其作出购房决定的重要因素，那么在被上诉人已作出上述提示信息的情况下，上诉人就应当考虑与被上诉人在签订的购房合同中明确约定。根据上诉人二审提交的视频证据，能够说明上诉人在与被上诉人订立合同过程中，曾提出相关要求，在被上诉人明确不作出承诺的情况下，上诉人仍然选择与被上诉人订立合同，故由此产生的不利法律后果，应当由上诉人自行承担责任。
其次，双方签订《商品房买卖合同》补充协议中明确约定“双方权利义务及责任均以本合同及本协议为准，出卖人发布的一切形式的宣传资料中的一切内容凡未列本合同、本补充协议的，均对出卖人没有约束力”，双方在协商签订购房合同的过程中地位是平等的，如果上诉人提出的填写更改要求，被上诉人不予同意的情况下，上诉人作为购房人完全可以考虑选择购买其他开发商同类园区内的房屋，并不能以被上诉人不同意修改合同条款为由主张格式条款无效。
再次，经过一审法院现场勘察，6号楼的西侧为休闲广场，6号楼的后面为草坪、树木和甬道，在该小区已售出的房源中，有90%的业主已办理入住手续，实际入住的业主现有100户左右。现有证据尚不足以证明，园区现有配套设施和环境对上诉人购买房屋的功能、价值造成重大不利影响。
因此，一审法院认定被上诉人营销宣传中使用的景观园区规划图、效果图及陈列的沙盘模型不构成要约，以及对被上诉人提出的建议内容，并无不当，本院予以支持。
律师分析：
1．开发商沙盘模型展示的性质。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但在同时满足以下条件时，应当视为要约：一、出卖人就商品房开发商规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二、说明和允诺对商品房买卖合同的订立有重大影响；三、说明和允诺对房屋价格有重大影响。本案中，开发商陈列展示的沙盘模型，是一种宣传资料，并不符合前述三个条件，因此其性质为要约邀请，开发商仅属于宣传瑕疵，并未构成违约。
2．在认定开发商宣传不实责任时，应综合考虑各种因素。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条虽然规定了购房者可以开发商销售广告和宣传资料的不实主张违约责任的权利，但同时也对开发商宣传不实承担违约责任的情形进行了明确规定，即同时满足前述三个条件，这也是为了防止购房者的恶意诉讼，为了维护房地产交易秩序的稳定。
案件来源：辽宁省沈阳市中级人民法院
案号：（2016）辽01民终5196号
案由：商品房买卖合同